Installazione ascensore condominio storico: guida passo passo

L’installazione ascensore condominio in un edificio storico rappresenta una sfida che molti proprietari si trovano ad affrontare. Vivere senza ascensore in un palazzo d’epoca può diventare un vero problema, specialmente per persone anziane o con difficoltà motorie.

Secondo il Codice Civile, l’ascensore è considerato una parte comune dell’edificio, tuttavia la sua installazione in contesti storici richiede particolare attenzione. In molti casi, installare un miniascensore esterno diventa la soluzione ideale per abbattere le barriere architettoniche in un edificio storico e migliorare l’accessibilità ai piani.

Infatti, l’installazione dell’ascensore è particolarmente tutelata quando finalizzata a superare ostacoli che impediscono l’accesso a persone con disabilità o difficoltà motorie.

Nel nostro articolo, affronteremo come installare un ascensore in un condominio storico passo passo tutte le fasi necessarie per installare un ascensore in un condominio storico.

Norme e vincoli per edifici storici

Un edificio è considerato di interesse storico-artistico quando è sottoposto a vincolo monumentale attraverso un decreto del Ministro dei beni culturali e ambientali, secondo il D.Lgs. 490/1999. La classificazione compete alle Soprintendenze, che tutelano gli immobili e autorizzano qualsiasi tipo di intervento.

In Italia, gli edifici esistenti di valore storico costituiscono una parte significativa del parco edilizio, rappresentando il 46,5% degli edifici costruiti da più di 70 anni. Un immobile viene dichiarato di interesse storico attraverso un provvedimento che deve motivare chiaramente il tipo di valore per la collettività (artistico, storico, archeologico) che giustifica l’imposizione del vincolo.

È importante notare che il vincolo può valere su tutto l’edificio o solo su una parte, ad esempio la facciata, e può riguardare anche immobili che sono stati parzialmente ricostruiti.

Gli edifici storici possono essere soggetti a diversi tipi di vincoli:

1. Vincolo monumentale – riguarda edifici di interesse artistico o storico tutelati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (ex D.Lgs. 490/1999)
2. Vincolo paesaggistico – si applica agli edifici inseriti in centri storici o zone di interesse paesaggistico

Anche gli edifici abitativi che, pur non essendo di interesse storico, sono collocati in un centro storico o in una zona di interesse paesaggistico sono sottoposti a un vincolo di insieme. Questi sono soggetti al Regolamento urbanistico del Comune di riferimento, che stabilisce i parametri per gli interventi edilizi con impatto visivo sullo spazio pubblico.

Nel caso di installazione di ascensori esterni, è importante considerare che:

• Non è richiesta autorizzazione paesaggistica per ascensori esterni installati in spazi interni non visibili dallo spazio pubblico
• È necessaria l’autorizzazione paesaggistica semplificata quando l’ascensore esterno risulta visibile dallo spazio pubblico

La Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio svolge un ruolo fondamentale nell’approvazione dei progetti di installazione ascensore condomini storici. Per gli edifici vincolati, il percorso autorizzativo prevede questi passaggi:

1. Presentazione del progetto dettagliato alla Soprintendenza territorialmente competente
2. Valutazione del progetto da parte della Soprintendenza (entro 120 giorni)
3. Ottenimento del nulla osta
4. Comunicazione dell’inizio lavori al Comune

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda il silenzio-assenso. Secondo la normativa speciale sul superamento delle barriere architettoniche (legge 13/1989), la Soprintendenza deve pronunciarsi entro 120 giorni dalla presentazione della domanda. Al contrario, equivale ad assenso.

In caso di diniego, la Soprintendenza deve fornire una motivazione adeguata, specificando la natura e la serietà del pregiudizio che l’intervento causerebbe al bene tutelato. Non sono sufficienti motivazioni generiche o stereotipate.

In un edificio nel centro di Milano, dopo il decorso dei 120 giorni senza risposta della Soprintendenza, i condomini hanno potuto procedere con un installazione ascensore condominio destinato a facilitare l’accesso a residenti anziani, beneficiando del meccanismo del silenzio-assenso.

Requisiti tecnici e dimensioni minime

Il principale riferimento normativo per le dimensioni minime di un ascensore è il Decreto Ministeriale 236/1989, che stabilisce i requisiti necessari per garantire l’accessibilità e la sicurezza degli impianti.

Per gli edifici pubblici, invece, la normativa di riferimento è rappresentata dal Decreto del Presidente della Repubblica del 24 luglio 1996, n. 503, valido in tutte le regioni italiane ad eccezione della Lombardia, dove si applica la Legge regionale n. 6 del 20 febbraio 1989.

Secondo la legge, deve essere dotato di ascensore ogni edificio di nuova costruzione che disponga di più di tre piani. Questo requisito è fondamentale per garantire l’abbattimento delle barriere architettoniche e l’accessibilità a tutti.

Le dimensioni minime previste per un ascensore variano in base alla tipologia dell’edificio. Ecco le specifiche tecniche:

1. Edifici di nuova costruzione non residenziali:
   • Cabina: profondità minima 140 cm, larghezza 110 cm
   • Porta: luce netta minima 80 cm (posta sul lato corto)
   • Piattaforma di distribuzione antistante: 150 x 150 cm
2. Edifici di nuova costruzione residenziali:
   • Cabina: profondità minima 130 cm, larghezza 95 cm
   • Porta: luce netta minima 80 cm
   • Piattaforma antistante: 150 x 150 cm
   • Capienza: 6 persone
   • Portata: 480 kg
   • Dimensioni interne del vano: larghezza 150 cm, profondità 170 cm

Inoltre, è necessario considerare altri requisiti tecnici:

• Le porte devono restare aperte per almeno 8 secondi e non chiudersi prima di 4 secondi
• L’ascensore deve fermarsi ai piani con un sistema di autolivellamento (tolleranza massima ±2 cm)
• La bottoniera di comando deve essere posizionata ad un’altezza tra 110 e 140 cm

A Milano, molti edifici storici nel quartiere Brera hanno implementato soluzioni personalizzate per rispettare queste dimensioni, integrando gli impianti nelle corti interne per preservare le facciate storiche.

In caso di adeguamento di edifici preesistenti, quando non è possibile l’installazione di cabine di dimensioni standard, sono ammesse misure ridotte:

• Cabina: profondità minima 120 cm, larghezza 80 cm
• Porta: luce netta minima 75 cm (posta sul lato corto)
• Piattaforma antistante: 140 x 140 cm
• Capienza: 4 persone
• Portata: 350 kg
• Vano interno netto: larghezza 140 cm, profondità 160 cm

Queste deroghe sono particolarmente importanti per i palazzi storici milanesi, dove lo spazio è spesso limitato. Ad esempio, in molti edifici del centro storico di Milano, l’installazione di ascensori in cortili interni ha richiesto soluzioni su misura che rispettano queste dimensioni ridotte.

Tuttavia, anche con queste eccezioni, l’ascensore deve garantire l’accessibilità alle persone con disabilità. Le dimensioni minime previste per un ascensore accessibile alle persone con disabilità sono di 140 cm di profondità e 110 cm di larghezza, con una porta automatica di almeno 80 cm.

È importante notare che per edifici sottoposti a vincolo come beni culturali, gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche possono essere comunque effettuati, poiché nel bilanciamento tra diritto alla salute e conservazione dei beni culturali, la giurisprudenza riconosce spesso una superiorità al diritto alla salute.

Iter legale e approvazione condominiale

Per approvare l’installazione di un ascensore condominiale, esistono due scenari distinti in base alla tipologia dell’intervento:

1. Per innovazioni ordinarie: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’intero edificio (666,66 millesimi).
2. Per eliminazione barriere architettoniche: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Questo secondo caso si applica anche quando non ci sono persone con disabilità certificate nel condominio, poiché la giurisprudenza equipara la condizione dell’età avanzata (oltre i 65 anni) alle situazioni di disabilità.

L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato. Ecco i passaggi essenziali del processo:

Iter approvazione ascensore condominiale:

• Richiesta formale all’amministratore
• Convocazione dell’assemblea con l’argomento all’ordine del giorno
• Votazione secondo le maggioranze previste
• Redazione di delibera che documenti l’approvazione

È importante sottolineare che, secondo la Corte di Cassazione, i condomini possono installare un ascensore a proprie spese anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Inoltre, la legge stabilisce che, se il condominio non assume deliberazioni entro tre mesi dalla richiesta scritta, i portatori di handicap possono procedere autonomamente all’installazione.

L’opposizione all’installazione di un ascensore è valida solo in casi specifici e limitati:

• Quando l’innovazione pregiudica la stabilità o la sicurezza del fabbricato
• Quando altera il decoro architettonico dell’edificio
• Quando rende parti comuni inservibili all’uso o al godimento di un condomino

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha stabilito che motivi puramente estetici non costituiscono una valida ragione di opposizione. Nel bilanciamento degli interessi, prevale il principio della “solidarietà condominiale”.

Un caso emblematico a Milano ha visto il Tribunale respingere l’opposizione di un condomino contro l’installazione di un ascensore nel cortile interno di un palazzo liberty in zona Brera, stabilendo che la parziale riduzione della visuale sul portone d’ingresso non costituisce motivo sufficiente rispetto alle esigenze di accessibilità.

Permessi e pratiche edilizie

La documentazione necessaria per installazione ascensore in condominio varia in base alla tipologia di intervento:

1. Per ascensori interni: secondo il Decreto Ministeriale del 2 marzo 2018, non sono necessari permessi edilizi specifici, a condizione che l’intervento non alteri la struttura portante dell’edificio.
2. Per ascensori esterni: sono considerati volumi tecnici e richiedono la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), in base alle regolamentazioni del Comune.
3. In presenza di vincoli: se l’edificio è sottoposto a vincoli architettonici, storici o ambientali, saranno richiesti ulteriori permessi specifici.

Un esempio milanese: per l’installazione di un ascensore esterno in un palazzo liberty di Brera, è stato necessario presentare una CILA e ottenere l’autorizzazione paesaggistica semplificata data la visibilità dell’impianto dallo spazio pubblico.

Le differenze procedurali sono significative:

• Ascensore interno: procedimento semplificato, rientra nei lavori di edilizia libera se non modifica elementi strutturali.
• Ascensore esterno: modifica la sagoma dell’edificio e richiede una documentazione più complessa. Il TAR Lombardia (sentenza 580/2020) ha chiarito che l’installazione di un ascensore all’esterno non richiede il permesso di costruire, trattandosi della realizzazione di un volume tecnico.

In un caso recente in un palazzo storico di via Manzoni a Milano, l’installazione dell’ascensore esterno è stata approvata come “intervento di manutenzione straordinaria” anziché come “nuova costruzione”, semplificando notevolmente l’iter autorizzativo.

Costi, spese e responsabilità

Il costo dell’installazione di un ascensore varia notevolmente in base alle caratteristiche dell’edificio:

• Per servire 2-3 piani: tra 15.000 e 30.000 euro
• Per edifici più alti: dai 35.000 ai 70.000 euro

Diversi fattori influenzano il prezzo finale:

• Tipologia: idraulico, elettrico con fune, a vuoto pneumatico o a trazione diretta
• Posizionamento: interno o esterno
• Eventuali opere murarie: taglio scala, allargamento vani
• Optional: finiture in vetro, porte automatiche, app

L’articolo 1124 del Codice Civile stabilisce che la spesa relativa alle scale e agli ascensori viene divisa:

• 50% in base ai millesimi di proprietà delle unità immobiliari
• 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo

È importante distinguere tra:

1. Installazione ex-novo: spese ripartite secondo l’articolo 1123 (proporzionalmente al valore della proprietà)
2. Manutenzione/sostituzione: segue l’articolo 1124 (ripartizione mista)

Anche i proprietari del piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore. La Cassazione (sentenza n. 4419/2023) ha stabilito che scale e ascensori appartengono a tutti i condomini in quanto beni che condizionano l’esistenza dell’edificio.

Inoltre, secondo la sentenza n. 28679/2011, l’articolo 1123 consente deroghe convenzionali ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, attraverso tabelle particolari dedicate all’ascensore.

Fino al 31 dicembre è possibile usufruire:

• Detrazione del 75% per eliminazione delle barriere architettoniche
• Limiti di spesa: 50.000€ per edifici unifamiliari, 40.000€ (moltiplicato per unità) per edifici 2-8 unità, 30.000€ (moltiplicato per unità) per edifici >8 unità

Per l’IVA si applicano aliquote differenti:

• 4% per contratti di appalto finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche
• 10% per interventi di manutenzione straordinaria

In un condominio storico di Brera, l’installazione di un ascensore esterno ha beneficiato della detrazione del 75% e dell’IVA al 4%, riducendo significativamente l’impatto economico sui condomini.

Installazione ascensore in condominio

Installare un ascensore in un condominio storico è complesso ma fattibile seguendo l’iter corretto e sfruttando le agevolazioni disponibili. Ecco i punti da ricordare:

• Vincoli superabili: Il silenzio-assenso della Soprintendenza dopo 120 giorni facilita l’approvazione per abbattere barriere architettoniche
• Maggioranze ridotte: Per eliminare barriere architettoniche serve solo il 50% dei millesimi, non i 2/3 richiesti per innovazioni ordinarie
• Dimensioni flessibili: Gli edifici esistenti possono installare ascensori con dimensioni ridotte (120×80 cm) rispetto ai nuovi (130×95 cm)
• Costi agevolati: Detrazione fiscale del 75% e IVA al 4% riducono significativamente l’investimento di 15.000-70.000 euro
• Soluzioni esterne: L’ascensore esterno nei cortili interni preserva le facciate storiche ed è considerato volume tecnico, non nuova costruzione

La normativa italiana privilegia il diritto alla salute e all’accessibilità rispetto alla conservazione architettonica, rendendo possibile modernizzare edifici storici mantenendone il valore patrimoniale.

1. Quali autorizzazioni sono necessarie per installare un ascensore in un condominio storico? Per un ascensore interno spesso non servono permessi specifici, mentre per uno esterno è richiesta almeno una SCIA o CILA.
2. Quali sono le dimensioni minime consentite per un ascensore in un edificio storico? In edifici esistenti, le cabine con dimensioni minime di 120 cm di profondità e 80 cm di larghezza, con una porta di almeno 75 cm di luce netta.
3. Come vengono ripartite le spese per l’installazione di un ascensore in condominio? Le spese sono divise per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo, secondo l’articolo 1124 del Codice Civile.
4. Quali agevolazioni fiscali sono disponibili per l’installazione di un ascensore? È possibile usufruire di una detrazione fiscale del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche e di un’IVA agevolata al 4% per contratti di appalto finalizzati a questo scopo.
5. Quali maggioranze sono necessarie per approvare l’installazione di un ascensore in assemblea condominiale? Per l’eliminazione delle barriere architettoniche, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).